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被套牢的地王央企造地王部分贱卖

发布时间:2019-07-14 00:59:43

被套牢的地王 “央企造地王”部分贱卖

本报 董映颉 北京报道

从3月底开始,远洋地产在大望京区域的地王项目“远洋万和公馆”又开始启动“预热”,为今年年中的入市宣传做铺垫。不过,楼市调控至今没有丝毫放松的迹象,这也让业内对这个楼面地价每平米高达27000多元的豪宅项目颇感担忧。

从2009至2010年,“地王”一度是房地产市场出现频率多的字眼,北京、上海等地地王频出。而时至今日,地王楼盘陆续入市开盘,但拿地时的良好预期与调控下低迷的市场,却让这些地王楼盘感到“生不逢时”。

“不得不入市”

事实上,按照远洋地产以往的项目推进速度,拿地已经两年的大望京地王项目应该早已开盘了,但是,这一项目的入市时间却被一拖再拖,产品定位也一再调整。

早在两年前的2010年3月15日,远洋地产旗下的北京远豪置业有限公司以总价40.8亿元、楼面地价27529元/平米拿下了这幅大望京1号地块,成为当时北京的新科单价地王,项目则定名为“远洋万和公馆”。

2011年8月份,远洋地产曾高调表示,远洋万和公馆会在2011年10月前后入市销售,然而直到今天,该楼盘仍处于待售状态。

“拖到现在这个时候,远洋万和公馆项目再入市,其实对于远洋来说,已经不是主动入市的心态了,它现在是不得不入市。”一位曾在远洋地产内部担任过高管的知情人士对表示。

对于远洋地产来说,入市的直接压力来自于同一区域其他项目的快速推进。已在去年8月就开盘销售的保利地产中央公园项目,拿地时间与远洋万和公馆相差仅3天。由于保利17000元/平米的拿地价格比远洋低出整整1万元,因此在定价方面也比远洋万和公馆更加游刃有余。

据悉,目前已经开盘的保利中央公园签均价约为39000元-41000元/平米。而远洋万和公馆的开盘价格预计将为60000元/平米。

“在现有市场情况下,市场是否能支撑远洋万和公馆60000元/平米的售价,这个很难说。” 望京区域的房地产经纪人刘威告诉。

在远洋拿地之时,SOHO中国董事长潘石屹就曾表示,这一楼盘售价如果低于45000元/平米的售价,该楼盘利润就将低于10%,甚至亏损。

地王楼盘“赔钱卖”

在2009年和2010年出现的多幅地王地块中,与远洋万和公馆项目类似,也有不少项目拖到了现在才入市开盘。

这其中突出的当属2009年底中海地产以70亿元价格拿下的上海西区长风地王。如今这一地王楼盘“中海紫御豪庭”也传出了即将入市的消息。

据了解,长风项目一直是中海上海分公司乃至华东区域的重中之重,但项目开工之后就遭受了楼市调控政策的影响,因此迟迟未能入市。而中海在这时候选择入市,同策咨询研究中心总监张宏伟认为,公司股东及资金方面的压力,是地王项目选择此时逆势进场的主因之一。

与这些刚刚入市“钱途未卜”的地王项目相比,已经入市的当年地王,似乎也并没有多幸运。

2010年1月,中海拿下的丰台地王,即中海九号公馆项目,折合楼面价为17153元/平米。但根据北京市房地产交易管理的数据,这一项目2011年6月开盘时推出的400多套房源至今只销售了53套。而进入2012年,中海九号公馆二期开盘后,至今仍是“零成交”。

此外,2009年北京亦庄地王项目远洋天着、上海松江地王招商地产佘山珑原项目,也无法摆脱销售困难、无法收回成本的命运。

“高端物业的市场阻力现在已经达到历史高点,任何豪宅项目想取得热销,都面临非常高的难度。在调控中入市也是不得已的选择。”戴德梁行华东区负责人伍惠敏说。

寂静赌局

似乎又是一个轮回,2007年的地王退地潮又一次展现在人们的眼前。

2007年,国内的房地产市场呈“爆发式”增长,据不完全统计,2007年在全国一二线城市诞生了大大小小20余个知名“地王”。及至2008年,房地产市场在调控的影响下,经历了前所未有的低迷,地王成了“烫手山芋”,“退地”大潮席卷而来。

不过,与2008年相比,这一轮的市场调控下,2010年地王大规模的退地情况却并未发生。“这中间一个主要的问题是,2009年和2010年产生的地王,大多是央企制造的,因此在资金上比当年要充裕。”对此,陈国强表示,“另一方面,房企在应对楼市调控上,经验也更加充分,不再像此前那样,政策一来,开发商就赶紧跑。”

正如陈国强所言,地王项目的开发商们似乎也早已预见到市场的困难。中海地产北京一位项目负责人告诉,“对于我们来说,其实已经制定应对市场的策略,运作周期长的豪宅项目将与快速销售的中低端产品相结合。”

事实上,据业内人士分析,地王项目采取长周期的运作方式,也与开发商对赌政策的心态有关系,尽管在近期来看政策没有松动的可能性,但是这样的侥幸心理依然存在。

“大望京区域目前并没有出现过单价高于50000元/平米的楼盘,远洋一直推迟开盘,也可能是观望政策是否松动。” 上述远洋地产的知情人士表示,“但是项目运作的周期过长,成本也在不断增加,在目前的市场情况下,这显然对远洋也是不利的。”

张宏伟也对表示,在比较“恶劣”的市场环境下,开发商运作地王项目一般都会采取拉长项目的开发周期的策略。“地王楼盘批少量推出保本甚至亏本销售,后面几批房源才是真正盈利的阶段。”他告诉,“这一方面是作为对购买市场的试探,另一方面也是促使项目所在区域土地价值的升值。”

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